индивидуальные проекты
продажа аналитических отчетов
(495) 790-7591 #124

(499) 272-6387
О компании Услуги Наш опыт
Готовая аналитика Для экспертов Заказ

Наше мнение

Новые отчеты

15.01.2009

Строительный рынок России в условиях развития кризиса

Часть 1. Составляющие кризиса

Динамичное развитие российской экономики в первом полугодии 2008 года в III квартале сменилось периодом стагнации. В IV квартале, без того традиционно не самом удачном из-за различных сезонных явлений, в экономике уже наблюдался спад. Мировой кризис в первую очередь оказал влияние на российские экспортоориентированные сырьевые отрасли: нефтегазовый сектор, химический и металлургический комплексы, отрасли ЛПК. Сокращение объемов экспорта совместно со снижением внутреннего спроса привело к сокращению производства в отраслях, работающих на потребительский сегмент, в том числе в строительстве.

По предварительной оценке МЭРТ, по итогам IV квартала 2008 года индекс промышленного производства сократился на 8.2% по сравнению с показателями IV квартала 2007 года, обрабатывающих производств – на 12.7%, прирост объемов строительных работ – составил всего 4.4% (по итогам года – 12.9%), инвестиций в основной капитал – 2.2% (по итогам года – 9.2%). Последние два показателя, определяющие во многом «здоровье» строительной отрасли, хотя и имеют положительные значения в IV квартале, характеризовались в течение года отрицательной динамикой.

Российское правительство предлагает комплекс мер по выходу из кризиса.

В базовом сценарии, в который заложены среднегодовые цены на нефть на уровне 50 долл./баррель Urals, а также учтен эффект от базового и дополнительного пакетов антикризисных мер, прогнозируется рост ВВП на 2.4%, повышение объема инвестиций в основной капитал – на 1.4%, рост оборота розничной торговли – на 3.4%. Снижение промышленного производства составит 3.2%.

Инерционный сценарий, в котором не учтен эффект дополнительных антикризисных мер, приведет к сокращению ВВП на 0.5%, объема инвестиций в основной капитал – на 9.5%, промышленного производства – на 4.7%, а оборот розничной торговли по итогам года вырастет только на 2.9%.

Стоит отметить, что антикризисные меры могут не оказать прогнозируемое положительное влияние на оздоровление российской экономики, и в реальности страну ожидает более резкое снижение базовых макроэкономических показателей, даже по сравнению с инерционным сценарием. Например, сомнительным представляется рост в базовом сценарии объема инвестиций в основной капитал по итогам 2009 года, поскольку в настоящее время под влиянием панических настроений на рынке инвестиции в новые здания, сооружения, предприятия практически не производятся. Восстановление этого сегмента рынка станет возможным при благоприятных условиях в конце 2009 года, а до этих пор в общем объеме будут преобладать инвестиционные проекты, начатые до проявления кризиса.

В сегменте розничной торговли рост возможен по причине высоких темпов инфляции. При этом объем рынка базовых продовольственных и непродовольственных товаров в натуральном выражении останется неизменным, но потребители будут предпочитать более дешевые бренды и товары-заменители, что приведет к снижению рынка в сравнимых ценах.

Большими темпами будут снижаться объемы промышленного производства, в частности, называются пессимистические цифры в 20–30%.

В целом, основной тенденцией как в производственном секторе, так и на рынке услуг, станет сокращение рентабельности продаж. Покупательная способность населения и корпоративных структур снизится по причине ограничения потока нефтедолларов в экономику, что повлечет за собой снижение спроса и цен.

Особенность современного кризиса по сравнению с дефолтом 1998–99 гг. заключается в сложности прогнозирования рынка, поскольку сроки и темпы падения или восстановление сырьевой российской экономики в значительной мере зависят от конъюнктуры мировых рынков. По этой причине сегодня звучат самые разнообразные прогнозы относительно продолжительности рецессии. Наиболее активно представлена точка зрения, согласно которой продолжительность настоящего кризиса составит 1.5–2 года, а первые признаки восстановления российской экономики стоит ожидать не ранее конца 2010 года. До этих пор строительная отрасль в России вынуждена будет развиваться в условиях кризисов ликвидности, потребления, инвестиций.

Часть 2. Кризис в строительной отрасли

Сложившееся сложное положение в экономике по итогам октября-ноября слабо отразилось на ключевых макроэкономических показателях строительной отрасли. Так, согласно официальным данным Росстата, объем инвестиций в основной капитал в ноябре после октябрьского спада почти на 2%, наоборот, вырос по сравнению с сентябрем на 1%. Вместе с тем по сравнению с ноябрем 2007 года прирост этого показателя составил всего 3.9%.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в октябре снизился на 5.2% по сравнению с сентябрем, а в ноябре – еще на 0.3%. Темпы роста объемов строительства по сравнению с 2007 годом, которые в первой половине года составляли 15–30%, к концу года перешли в диапазон 5–6%.

В целом низкая динамика последних месяцев года является характерным для российской строительной отрасли трендом, поэтому низкие показатели октября-ноября, на первый взгляд, не кажутся такими критическими. Однако эти макроэкономические показатели обладают высокой инерцией, поэтому не могут быстро отражать влияние кризиса. В частности, девелоперам, работающими над объектом, сложно единовременно вывести финансовые средства из проекта.

Снижение объемов строительных работ, совместно с уменьшением экспортных поставок из-за сокращения платежеспособного спроса у внешнеторговых партнеров, привело к падению цен на основные строительные и отделочные материалы. По данным МЭРТ, в период с января по ноябрь общий индекс по группе составил всего 11.2% по сравнению с 15.8% в 2007 году, причем в период с июля по ноябрь в этой группе цены снизились на 5.3%. С сентября продукция черной металлургии подешевела на 16.5% (прирост с января – на 34.1%), а в группе неметаллических минеральных продуктов рост цен с начала года составил всего 6.7% против 30.1% за январь-ноябрь 2007 года.

Ожидается, что возможность более дешевого строительства должна привлечь инвесторов, которые располагают необходимым объемом свободных собственных средств. В наиболее полной мере это относится к населению и сегменту малоэтажного жилищного строительства, перспективы которого будут рассмотрены ниже.

Часть 3. Кризис в жилом строительстве

Жилищное строительство одним из первых ощутило последствия кризиса. В наибольшей мере пострадало многоэтажное строительство, поскольку завершение объектов на этом рынке требует больших объемов кредитных средств, которые в настоящее время отсутствуют или являются недоступными, т. е. слишком дорогими.

По данным Росстата, в ноябре прирост объемов жилищного строительства по сравнению с ноябрем 2007 года составил всего 0.1%. Учитывая, что первоначально план на год составлял порядка 72.5 млн. кв. м (программа «Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан»), по итогам года вырос объем незаконченного многоэтажного строительства, замороженного или приостановленного с наступлением кризиса.

Показательным для рынка является падение стоимости акций на ММВБ ОАО ГК «Пик» с уровня в 560–570 руб. в июле до 25–26 руб. в декабре. Пример ГК «Пик» при этом не является исключением для рынка многоэтажного строительства, и по предварительным итогам IV квартала другие компании этого сегмента также недосчитались прибыли. По сообщениям «Эксперта», на грани банкротства находятся несколько екатеринбургских подрядчиков, почти каждая третья строительная компания Омска, застройщики Самары, Санкт-Петербурга и других региональных центров.

В соответствии с прогнозом МЭРТ, в 2009 году в базовом сценарии планируется ввести в эксплуатацию 52 млн. кв. м жилых площадей, а в инерционном сценарии – только 44 млн. кв. м. Это означает, что российская отрасль домостроения вернется к показателям 2006 или 2005 года, когда было построено 50.2 и 40.6 млн. кв. м соответственно.

Сокращение спроса в условиях кризиса можно объяснить также ожиданиями скорого снижения цен на квартиры, особенно на перегретых рынках мегаполисов. Одновременно, результаты опроса ВЦИОМ начала 2009 года показали, что 76% россиян, планировавших приобрести себе жилье в 2008 году отложили покупку на различные сроки. При этом 43% опрошенных на это спровоцировал кризис.

В это же время строительные организации, терпящие убытки по причине снижения спроса, свидетельствуют о том, что реализуют дома по ценам, близким к уровню себестоимости строительства. Так, Правительство Москвы в декабре выкупало у застройщиков жилье в столице для социальных нужд по цене 65 тыс. руб./кв.м, в Московской области – по 54 тыс. руб./кв. м.

Дополнительным сдерживающим фактором для рынка жилой недвижимости станет стагнация ипотечного кредитования в стране. По информации АИЖК, если в первом полугодии 2008 года было выдано на 67% кредитов больше по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, то в III квартале рост сократился до 25%, а по итогам всего года составит уже менее 13%. С началом кризиса 17 банков прекратили участие в ипотечной программе, хотя по итогам первого полугодия они обеспечили почти пятую часть всех выданных кредитов. Снизилась доступность кредитов для населения, которая выражается в следующих особенностях работы банков:
- банки более тщательно подходят к отбору заявителей на долгосрочные кредиты (сроком более 3 лет); с началом кризиса доля таких кредитов у «малых ипотечных банков» (активы менее 5 млрд. руб.) снизилась с 54% до 4%; у «средних» (от 5 до 10 млрд. руб.) – с 33% до 8%. «Крупные» банки не могут в полной мере обеспечить долгосрочными кредитами всех потенциальных заемщиков;
- увеличение средневзвешенной фиксированной ставки по ипотечным кредитам с 13% в феврале до 18.5% в декабре;
- банки перестали учитывать неофициальные источники дохода, отказались от кредитов без первоначального взноса, перешли к выдаче кредитов с плавающей процентной ставкой, привязанной к текущей ставке рефинансирования.

В ближайшем будущем банки ожидают кризис невозвратов, поскольку в период укрепления рубля многие кредитующиеся выбирали программы в валюте как более дешевые. В частности, в Москве в валюте было взято более половины всех ипотечных кредитов в III квартале 2008 года. С укреплением стоимости бивалютной корзины по отношению к рублю клиенты банков сейчас вынуждены конвертировать валютные кредиты в рублевые по новым, более высоким ставкам.

Часть 4. Кризис в нежилом строительстве

Влияние кризиса на нежилое строительство является более очевидным на сформировавшемся рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. В регионах в связи с многократным превосходством спроса над предложением ожидается, что большая часть заявленных проектов строительства будут завершены. Тем не менее новые объекты для реализации являются единичными и их число сократилось по сравнению с обычным уровнем.

На Московском рынке нежилого строительства можно выделить следующие тенденции:
- девелоперы были лишены доступных банковских кредитов, однако будут достраивать текущие объекты, поскольку их консервация или продажа на стадии строительства не является выгодной;
- по данным Blackwood, в ноябре-декабре было зафиксировано снижение на 15–30% ставок аренды на рынке офисной недвижимости. В связи с оптимизацией компаниями планов по персоналу наблюдается рост числа вакантных площадей, в том числе полностью готовых ко въезду;
- на рынке торговой недвижимости в силу высоких показателей роста оборота розничной торговли пока не отмечается снижения цен, однако растет их диапазон, т. е. разница между минимальными и максимальными ставками;
- сегмент складской недвижимости в настоящее время менее всего подвержен действию кризиса. В московском регионе спрос по-прежнему превосходит предложение, по оценке Knight Frank, в 2–3 раза. При этом в структуре спроса доминируют заявки аренды небольших площадей (2–3 тыс. кв. м), что могут обеспечить не все логистические парки. Коррекции арендных ставок, которые за три квартала выросли в среднем на 10%, на этом рынке в ближайшее время не ожидается: в лучшем для арендаторов случае они могут вернуться к значениям начала 2008 года.

В связи с сокращением промышленного производства заметно худшими показателями будет характеризоваться в 2009 году рынок промышленного строительства, что негативным образом отразится на рынке строительных металлоконструкций. Часть избыточного металла будет использовано в электроэнергетике, где, согласно базовому сценарию развития России в 2009 году, ожидается рост инвестиций на 35% и ввод почти 2 ГВт новых мощностей.

Влиянию кризиса в меньшей степени будет подвержена сельскохозяйственная отрасль, где строительство объектов только будет набирать обороты благодаря поддержке государства АПК и предоставлению льготных кредитов.

Выводы

Подводя итог, можно прогнозировать сокращение в 2009 году объемов строительных работ, по крайней мере, однозначное снижение темпов их роста в сравнимых ценах по сравнению с 2007 годом и первой половиной 2008 года.

Основными сдерживающими факторами для рынка станут:
- дефицит кредитных средств и их низкая доступность для девелоперов и потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам; отток иностранных инвестиций из экономики;
- ожидания снижения цен на жилищном рынке со стороны населения;
- сворачивание или урезание части амбициозных инвестиционных программ;
- низкий уровень платежеспособного спроса всех категорий потребителей (потенциальных покупателей квартир, арендаторов офисных, складских, торговых помещений и др.);
- снижение объемов производства основных строительных материалов;
- кризис в большей мере отразился на участниках рынка московского региона по причине высокой «закредитованности» бизнеса по сравнению с другими регионами. Региональные компании, продукция которых не — относится напрямую или косвенно ко внешней торговле, ощутили гораздо меньшее влияние кризиса;
- расширение эконом-класса отделочных материалов; девелоперы и заказчики будут отдавать большее предпочтение дешевым и функциональным строительным и отделочным материалам;
- производители строительных и отделочных материалов будут искать новые рынки сбыта для своей продукции. Одной из явных тенденций 2009 года обещает стать смещение маркетинговой активности производителей материалов с рынков строительства зданий и сооружений на рынки строительства объектов инфраструктуры, которые будут поддерживаться государственными инвестициями;
в условиях усиления конкурентной борьбы увеличивается роль маркетинговых инструментов участников строительного рынка.

Наиболее ощутимые последствия кризис будет иметь для отрасли производства строительных и отделочных материалов. Если девелоперы и подрядчики могут отчасти компенсировать свои финансовые и кредитные проблемы низкими ценами на материалы1, то сами производители материалов этих возможностей лишены: цены на их продукцию падают быстрее цен на сырье (например, с падением цен на цемент, будут снижаться цены на сухие смеси; сталь – металлоконструкции, ЛСТК; пиловочник – клееный брус, пиломатериалы, деревянные дома).

Снижение объемов производства основных строительных материалов было зафиксировано уже по итогам IV квартала 2008 года. В октябре и даже ноябре часть производителей продолжали работать по инерции «на склад». В качестве подтверждения этого факта можно представить статистику коммерческих грузоперевозок, которые в период с января по сентябрь увеличились на 4.9% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года; в октябре темп роста составил только 0.6%, в ноябре – было зафиксировано сокращение на 7.7% (ниже уровня 2006 года). В I квартале 2009 года ожидается более заметное снижение объемов производства строительных материалов и возврат к уровню 2006–2007 гг.

В следующих частях представлена информация о влиянии кризиса на рынок недвижимости и отдельные рынки строительных и отделочных материалов. Очевидно, что в условиях кризиса, когда сокращается потребление материалов и рынок становится рынком спроса, тенденции первого сегмента («конечного сегмента») в значительной мере определяют динамику отраслей производства материалов («сырьевого сегмента»).
Оставить комментарий
– данные поля обязательны для заполнения

Все статьи